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Mit der richtigen Anschlussfinanzierung sparen Senioren Kosten für ihre Immobilie

Mehrere Münzstapel, welche von links nach rechts immer höher werden und zum Ende hin in einer Vase mit einer Pflanze liegen.

Das im internationalen Vergleich mit 38 Jahren auffallend hohe Durchschnittsalter beim erstmaligen Immobilienerwerb in Deutschland bringt es mit sich, dass in nicht wenigen Fällen das Eigenheim noch nicht abbezahlt worden ist. Dies versetzt betroffene Senioren in eine schwierige Lage, da sie dem dadurch gewachsenen Wust an Fixkosten lediglich ihre im Vergleich zu ihren einstigen Bezügen knapper gewordenen Renten entgegensetzen können. Wer sich an seinem Lebensabend mit der richtigen Anschlussfinanzierung für seine Immobilie auseinandersetzen muss, benötigt deshalb eine Lösung mit erheblichem Sparpotenzial.

Hilfreiche Tools unterstützen bei der Berechnung

Für die Anschlussfinanzierung stehen Kreditnehmern mit der Prolongation, Umschuldung und dem Forward-Darlehen drei bewährte Methoden zur Verfügung. Zur Ermittlung des genauen Sparpotenzials ist eine genaue Berechnung erforderlich. Im Digitalzeitalter können Eigentümer allerdings mit spürbaren Erleichterungen rechnen. So bieten Dienstleister im Bankenwesen und in der Baufinanzierung hilfreiche Tools an, mit denen sich die einzelnen Optionen bequem berechnen und miteinander vergleichen lassen. Diese Werkzeuge lassen sich kostenlos zur Berechnung einer Anschlussfinanzierung nutzen.

 

Die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung im Detail

Bevor es an die Berechnung geht, müssen freilich die im vorigen Abschnitt genannten Methoden der Anschlussfinanzierung geklärt werden, um ein Verständnis für sie zu gewinnen und ein Gespür für ihre Vor- und Nachteile zu entwickeln. Denn nur auf einer soliden Basis kann eine fundierte Entscheidung getroffen werden.

Infografik zur Anschlussfinanzierung

Wie funktioniert die Prolongation?

Bei der Prolongation (lateinisch: Fortsetzung) setzen Kreditnehmer nach der Erstfinanzierung ihre Anschlussfinanzierung beim selben Anbieter fort. Das heißt, Kreditnehmer bleiben für die Fortsetzung der Kreditabzahlung bei ihrer Hausbank − in der Regel unter denselben Konditionen. Allerdings wird die Laufzeit neu festgelegt und die Zinsrate der veränderten Marktlage angepasst.

In Deutschland sind Banken dazu verpflichtet, ihre Kunden spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung über die Fortsetzung ihres Darlehens zu informieren. Sofern die Bank keine gravierenden Erfahrungen mit dem Kunden gesammelt hat, wird sie dies in der Regel tun, weil sie selbst an der Beibehaltung des Geschäftsverhältnisses interessiert ist. Zugleich informiert die Bank den Kunden über die neuen Vertragsbedingungen im Detail.

 

Vorteile der Prolongation

Die Prolongation ist die bequemste und sicherste Lösung für Kreditnehmer. Während sich die Bank komplett um die Vertragsübernahme kümmert, haben Kunden die Gewissheit der Vertragsverlängerung, können sicher für die Zukunft kalkulieren und die alten Ansprechpartner bleiben bestehen.

Weiterhin umgehen Kreditnehmer eine erneute Bonitätsüberprüfung. Die Grundschuld muss nicht neu notariell festgelegt werden, eine Überschreibung der Grundschuld ist nicht nötig und Wechselkosten für den Notar und das Grundbuchamt stehen nicht an.

 

Nachteile der Prolongation

Sicherheit und Bequemlichkeit der Prolongation haben ihren Preis darin, dass das Angebot der Hausbank nicht das günstigste ist und Kreditnehmer attraktivere Angebote anderer Finanzinstitute verpassen. Schließlich kalkuliert die Bank mit dem Sicherheitsbedürfnis ihrer Kunden. Die alten Vertragsbedingungen müssen abgesehen von den genannten Ausnahmen übernommen werden, und der Verhandlungsspielraum mit der Hausbank ist gering. Dennoch können sich Verhandlungen lohnen, weil die Hausbank das Vertragsverhältnis gern beibehalten würde.

 

Wie funktioniert die Umschuldung?

Bleiben Kreditnehmer für die Anschlussfinanzierung ihres Darlehens im Falle einer Prolongation ihrer Hausbank treu, wechseln sie bei einer Umschuldung ihre Hausbank. Im Gegensatz zu früher ist der Anbieterwechsel heutzutage gängige Praxis, weil sich Kunden inzwischen transparent über das Internet über die Angebote der Konkurrenz in einem Anbietervergleich informieren können und die Anbieter in einer enormen Konkurrenzsituation massiv um die Gunst von Neukunden buhlen.

Wählen Kreditnehmer die Umschuldung, nehmen sie beim neuen Anbieter für die Anschlussfinanzierung einen Umschuldungskredit auf, woraufhin dieser den Altkredit bei der Hausbank ablöst. Der Altvertrag muss fristgerecht, das heißt mindestens drei Monate vor Ablauf der Vertragslaufzeit, gekündigt werden.

 

Vorteile der Umschuldung

Der massive Preiskampf und lukrative Vergünstigungen für Neukunden in allen Branchen haben dazu geführt, dass auch im Bankwesen Kreditnehmer bei einem neuen Anbieter mit enormen Einsparungen rechnen können. So können die Zinssätze beim neuen Finanzinstitut deutlich niedriger sein als bei der bisherigen Hausbank und sämtliche Kreditbedingungen werden einschließlich der Sonderkonditionen angepasst.

Kunden verfügen dabei über einen enormen Verhandlungsspielraum und haben alle Möglichkeiten, über einen Online-Kreditvergleich die attraktivsten Angebote aufzuspüren. Als Faustregel gilt, dass sich die Umschuldung lohnt, wenn die Zinsen der neuen Bank um mindestens 0,2 Prozent günstiger sind als bei der Hausbank. Die Effekte des Umschuldungskredits steigen mit der Höhe der Restschuld, der Länge der Restlaufzeit sowie einer positiven Entwicklung des Immobilienwerts, zum Beispiel aufgrund von Investitionen in die Barrierefreiheit.
Nachteile der Umschuldung

Dem hohen Sparpotenzial der Umschuldung steht ein erhöhter Aufwand gegenüber, denn unter der Umschuldung verbirgt sich ein neues Darlehen. Auf diese Weise findet erneut eine Bonitätsüberprüfung statt, es müssen aufs Neue die erforderlichen Unterlagen eingereicht werden und der neue Immobilienwert wird geprüft. Dies sollte nicht unterschätzt werden, auch wenn die neue Bank dem Neukunden oft entgegenkommt, indem sie ihm einiges an Aufwand abnimmt und die Informationen zum Kunden mit der Altbank selbstständig austauscht.

Ebenso ist mit Wechselkosten für den Neueintrag der Immobilie ins Grundbuch und die Abtretung der Grundschuld zu rechnen, die sich allerdings mit rund 300 Euro in einem überschaubaren Rahmen bewegen. Schwerer wiegen hingegen die Kosten für die vorzeitige Kreditablösung, welche die Hausbank berechnen darf. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung darf allerdings nicht mehr als 1 Prozent der Restschuld sowie 0,5 Prozent der Restschuld bei einer Restlaufzeit von unter sechs Monaten betragen.

Kreditnehmer erhalten neue Ansprechpartner, sodass sich ein Vertrauensverhältnis erst noch entwickeln muss. Unter anderem müssen diese Unterlagen der neuen Bank vorgezeigt werden:

  • Identitätsnachweise
  • Einkommensnachweise
  • Vermögens- oder Rentennachweise
  • Objektunterlagen
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Nachweise über erfolgte Modernisierungen
  • Vertrag der Erstfinanzierung bei der Hausbank
  • Restvalutabestätigung zum Ablösetermin

 

 

Wie funktioniert das Forward-Darlehen?

Mit dem Forward-Darlehen sichern sich Kreditnehmer den bisherigen Zinssatz für die Zukunft. Die Forward-Periode beträgt üblicherweise 6 bis 60 Monate vor Abschluss der Sollzinsbindung und kann in Ausnahmefällen bei 66 Monaten liegen. Das Forward-Darlehen ist ebenso im Rahmen einer Prolongation wie einer Umschuldung möglich.

 

Die Vorteile des Forward-Darlehens

Das Forward-Darlehen lohnt sich besonders bei niedrigen Zinsen, die in absehbarer Zeit wieder steigen dürften. In diesem Fall kann das Einsparpotenzial massiv sein. Weiterhin verschafft das Forward-Darlehen dem Kreditnehmer ein hohes Maß an Sicherheit, weil er über viele Jahre hinweg mit dem alten Zinssatz weiter kalkulieren kann.

 

Die Nachteile des Forward-Darlehens

Trotz der mit dem Forward-Darlehen verbundenen Planungssicherheit handelt es sich bei ihm um ein spekulatives Modell, denn es gibt keine Garantie dafür, dass die Zinsen in Zukunft wirklich steigen. Sinken sie hingegen, haben Kreditnehmer das Nachsehen.

Ebenso gehört in Rechnung gestellt, dass die Bank für diesen besonderen Service der Zinsbewahrung nach Ablauf der Sollzinsbindung einen Aufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent des Kreditbetrags pro Monat verlangt. Der Durchschnitt dieses Aufschlags liegt gegenwärtig bei 0,025 Prozent.

 

Betrachtungen zum Abschluss

Mit dem Umschuldungskredit können Kreditnehmer für die Anschlussfinanzierung angesichts der heutigen Möglichkeiten für den Kreditvergleich mit hohen Einsparungen rechnen, wenn sie dafür bereit sind, den erhöhten Aufwand einzugehen, der für die Kreditablösung bei der Hausbank notwendig ist. Weitere Faktoren, die für die Umschuldung sprechen, sind die Höhe der Restschuld, die Länge der Restlaufzeit und eine positive Entwicklung des Immobilienwertes.

Für ein Forward-Darlehen spricht aktuell wenig, denn während sich der Leitzins der EZB seit September 2023 von seinem Peak mit 4,5 Prozent wieder auf einen Wert von 3,0 Prozent eingependelt hat, ist er noch weit von seiner historischen Nullzinsphase von März 2016 bis Juli 2022 entfernt.

Senioren, die sich in akuter Geldnot befinden oder vor der Sorge stehen, ihren zunehmenden Bedarf an Betreuung und Pflege nicht mehr stemmen zu können, sollten alternative Finanzierungsmodelle für ihre Immobilie wie den Immobilien-Teilverkauf, die Umkehrhypothek und die Leibrente in Betracht ziehen.

 

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